房产会随着时间衰老，产品也会变得过时。决定一套房子当今价值的因素，不再是它曾经的成交价格，而是它是否能够满足现代人的生活需求。在广州天河区，一套2016年的新房在2021年曾卖到1200万，如今2023年以950万甩卖，但现在市场价值却已经降到500万左右，跌幅超过60%。

同样时期推出的开发楼盘，其价格从每平米16万跌至7.5万。曾几度被称为“牛奶厂四大金刚”的天河140方四室一厅的新房，在高峰期卖出过千万，现在则降到不足500万。许多高位出售的业主表示，果断出售是因为注意到了新推出的房型。

新规房型同样是140方，但功能布局更为合理，四房三卫配有双套间，使用率超过100%，客厅开间达到5.5到6米，拥有四个朝南的开间。而卖家手中的137方户型仅为三个房间，使用率不足78%，实际使用面积还不到110方，客厅开间也只有4米。 球友会官网

两者之间的对比显示，该房型已显得过时，失去了市场竞争力。曾经的热门楼盘，如嘉裕公馆等，现如今与新产品相比同样面临着价值的快速缩水。这表明，房价的波动并不单纯是市场原因，更与产品的代际更新有关。如今购房者越来越注重房子的功能性而非仅仅地段。

随着新推出的房型标准的提升，旧房特有的劣势也日益凸显。当“四房三卫双套间、客厅开间达到5.5米”成为市场新标准，三房加4米开间的老房型便遭遇了价格的挑战。现在买家在看房时，首先考虑的已是房型功能，其次才是地理位置。

结果是，持有老产品的业主要么接受价格的回调，要么等待更低的报价。而产品的迭代速度并不会为任何人停滞。遗憾的是，购买了房子的买家随后断供，之后该房产成为了法拍房，产权回归银行。银行向业主提出是否愿意回购，业主拒绝了。他认为合理的回购价应在330万左右，低于400万他才会考虑。 球友会官网

如今400万在广州已能购买到新的高性价比房源，天河区更有可能买到四房。他的心理底线则在350万。尽管他已经算得上幸运，因为他理解了房产产品的迭代对价格的影响。许多人在卖房时关注价格趋势，而他则专注于使用率、开间、户型及朝向等更深层次的因素。

当新规产品将使用率提升至100%以上时，老房子的市场支撑便遭遇重创。房产虽然会老去，但产品力的真实价值却依然显而易见。在房产的选择上，能够洞察产品的能力远比单纯的等待市场反弹要重要得多。